地产大腕谈“楼事”靠谱有疑惑的亲 都来听听他们咋说的

“量价齐升”成为市场真正回暖指标

吉林省富腾房地产副总经理 李春林为了鼓励购房者积极入市，从今年2月份开始，国家相关利好政策相继叠加出台，3月份的长春楼盘商品住宅成交量相比2月份、以及去年同期都有了大幅的增长。3至4月份成为了真正意义上的小阳春，这源自于长久以来压抑的购房需求提前集中释放，市场信心开始逐步恢复，购房者减少观望的姿态积极入市，使绝大多数的楼盘成交量都有十分明显的提升。但我认为，市场真正意义上的回暖，应该从两个指标来看，一是整体成交均价、二是成交量。第一季度刚刚过去，我们都看到，虽然整体成交量上大幅上涨，但是却没有带动成交均价上的明显上浮，前3个月的成交均价一直徘徊在6300-6400元/㎡的区间内，这是因为上半年大多开发商仍以消化庞大的库存为主，一些低价跑量盘的大量成交使整体成交均价甚至出现了小幅的下滑。总体来说，我们可以姑且可以把当前的情势看作市场的局部回暖，但至少还需要半年或者更长的时间后，市场整体的“量价齐升”才能称之为真正意义的回暖。

目前来看，长春整体的库存去化速度还比较理想，3月份土地市场竞拍的多轮竞价也使开发商对土地市场的信心开始恢复。而对于购房者来说，何时才是准确的购房时机依旧取决于购房者自身的真正需求，眼下各开发商对于楼盘定价还比较谨慎，价格都相对稳定，因此购房者应该把握好自身需求，利用好当前政策的最佳宽松期，结合自身需求抓住最恰当的购房时机尽早出手。

长春房价上涨将是大概率事件

长春中铁房地产总经理助理 邹川春城楼市回暖已是不争的事实。受2014和2015年供地量逐年降低影响，市场供给不足的局面在短期内不会改变。购买需求在不能得到充分满足的前提下，有可能会被动推高房价而反向刺激需求增长，预计楼市回暖还将持续。在前期政策偏紧和高库存的双重压力下，长春楼市均价已经历时了4年的平稳期，在这几年内购房的客户，投资收益大多低于同期银行存款利息，导致投资需求被边缘化，自住购房客户成为市场主体。住宅投资不能对抗银行利息收益，在市场经济仍处于增长环境下是一种不正常的现象，我们都清楚经济增长与适度通涨是市场规律，因此住宅价值被低估只是短期的市场行为，后期必会被市场修正。长春在2008-2010年经历的快速上涨，就是市场价格在长期压制后的一次回归；另一方面，近两年持地成本快速上升，在售价平稳的市场环境下，开发商利润几乎被挤压一空，基于上述原因，长春房价上涨将是大概率事件。

何时买房建议视个人的需求而定，如果是投资客户，建议立即出手；如果是自住客户，建议给合自身需求寻找有品质保障的开发商择机出手，最近看到一句广告语对自住客户可能有些帮助，“选高品质高价格，一时痛苦，天天开心；选低品质低价格，一时开心，天天痛苦”。2016年长春楼市出现了两种趋势，一是面向中低端刚需的低价跑量盘；另一种是重视细节打造高品质的中高端盘。受地价上涨影响，近期拿地开发商很少会以低价跑量为目的，更多希望通过细节和高品质的打造，提升楼盘档次，满足改善需求。

2016春城楼市房价平稳中

长春协力房地产董事长 李茂玉从房地产整体市场来看，由于供求关系的影响，楼市销售呈现分化的态势：一线城市的商品房仍然是资源，房价上涨有购房需求支撑；二三线城市的楼市以“去库存”为主，有利好政策的不断出台，2016年的楼市销量必然会同比增长。从本地楼市来看，作为省会城市的春城楼市房价会持续平稳，房价平均水平与同等城市相比较低，没有降价的理由，尤其经过2014年、2015年楼市买卖双方的博弈，春城楼市房价的泡沫部分和虚高部分早已经被挤没了。2016年建议市民购房按需选择，不要观望，并且投资置业永远都有适宜入手的机会。如果购房者考虑孩子就近上学和大人就近上班，可以选购市区内7000元左右房价的商品房和二手房；如果有私家车不在乎交通问题，还可以考虑春城三四环周边4000元左右房价的商品房；无论是市区内还是周边楼市，低密度的洋房产品不论是否有电梯房价都相对较高，而高层产品一般房价便宜些。市民购房要注意考察开发商的信誉、开发建设的五证是否齐全、办理产权证是否有约定时限，期房的交房期限以及延期交房的赔偿约定等。

未来写字间市场威胁与机遇并存

长春华荣泰置业营销总监 王芳芳年初以来，国内个别一二线城市出现了房价快速上涨，引发各界关注。虽然随之而来的舆论迫使地方政府再度对楼市进行调控，但事实证明国内部分城市的房地产市场已经由去库存时代转化为平稳去化时代，甚至部分城市也出现了供给短缺。而自年初以来，受降息、降税、下调首付比例等利好政策的冲击，长春市场也不再像前两年开年的冷清，取而代之的是销量大幅上升。3月数据显示，长春地产市场的小阳春已名副其实。无论是住宅地产亦或是商业地产，理性回归才是明智的抉择！

近日，国务院明确自5月1日起全面推开营改增，直白说就是指将征收营业税的行为改为征收增值税。从增值税的原理来讲，作为增值税一般纳税人去买写字楼，拿到增值税专用发票就可以抵扣，同时长春本地的中小企业也在不断成长中谋求转型和升级。毋庸置疑的是，企业加入购房队伍中后，市场对于写字楼的需求定会大幅的增加。需求的释放带动的是库存的有效去化，而库存去化拉动的必然是房价的理性攀升。营改增是一个税务改革，但对于商业地产的影响一定是非常深刻！一边是不容忽视的商业地产库存危机，另一边则是政策出台的方向利好，未来的写字间市场威胁与机遇并存，不管市场导向如何，我们都应该踏踏实实做好自己房企自身的工作，从理性的角度出发，并从理性的角度回归，站在客户的角度去考虑，打造迎合市场、适合客户的产品，而绝非盲目拷贝的“高大上”产品。

房价稳中有升 项目间的分化越来越大

长春东皇房地产总经理助理 于天夫2015年房价呈下降趋势是因为经济大环境影响了购房者出手的意愿，持有货币的意愿胜过持有房产；而且，开发商在2012~2014年间取得了大量的土地，库存增加使得市场上出现了不少项目以价换量，拉低了整体市场的均价。2016年个人看好价格稳中有升，由于目前经济大环境比2015年有所改善，且2015年长春市土地出让量同比降低，以及开发商经过2015年的去库存后现金流情况有了好转。所以，大部分项目的价格会保持稳定，且部分优质项目的价格有可能会略有上涨。楼市在3月明显出现回暖，主要有4方面原因。第一，二月份是农历新年，购房者在二月里很少会出手买房，从历年经验看二月份的市场成交量也是全年最少的；第二，去年3月市场正处于下行区间，市场中观望气系列利好楼市的政策，使得大家对楼市重拾信心，一线城市及部分二线城市成交量、价格的双涨也验证了这一点；第四，长春市本身属于二线城市，且在吉林省内处于政治、经济中心地位，对省内的购房者具有很强的吸引力，而人口流动始终是房地产市场走向的关键因素。我认为，经历了楼市的阳春3月后，全年的楼市成交量与去年相比有望收出阳线，但每个月的成交量会有季节性的波动。全国楼市呈现不同城市的分化持续加大，长春市也出现了不同区域项目之间差异很大的情况。个人认为这种差异会越来越明显，学校、医疗、交通、商业配套等相对成熟的区域，项目会比较容易销售，且价格有上涨的可能。

本组稿件 新文化(300336,股吧)记者 孔繁鑫 李倩李洪丹 刘娟闫蕾